为什么不建议购买回迁房
1、无法办理房屋产权证：产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证，也就是说不能获得不动产的完整物权，也就不能进行合法转让、抵押房屋收益。
2、过户登记费用高：回迁户可以享受一些政策的优惠，但是回迁房过户交易的时候就可能面临补交一些费用的情况，这样就增加了过户登记费用的支出。
3、存在一房多卖风险及违约风险：在房价上涨的时候，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险是极大的，因此是很容易发生法律纠纷的。
4、存在安全隐患：有不少回迁房在物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。
什么是回迁房?
回迁房是发展商征收土地的时候赔偿给回迁民的房子，随着旧城的改造不断深入，获得回迁房的拆迁户不断增多，随之回迁房交易也较为常见。
其实基本上每个楼盘都会有一定量的回迁房，由于回迁房具有补偿性质，享受国家政策的优惠，是不含土地转让金的，因此价格相对较低。这也是很多人考虑买回迁房的一个重要原因，但购买回迁房会面临更名等问题，稍不留意便会引发产权纠纷。
商品房和回迁房的区别
1、房子的性质不同
回迁房和商品房是同一个拆迁区，但两者的性质不同。
回迁房不是商品房，而是集体土地的房子，属于集体所有，地块性质也通常是分配收入，不需要支付土地转让金，是特定人群使用的，所以价格便宜。但是，如果需要办理户口手续，就需要支付土地转让金。
商品房主要经政府有关部门批准，由市场经济下的地产开发商独立运营，可以向所有购房者公开销售，自由交易。另外，房主拥有房屋的完整产权，不限于任何人和机构。
2、房价的差异
回迁住宅享受国家政策优惠，是补偿购买，住宅价格也是政府部门参考实际情况确定后确定报价，在执行过程中受到政府的严格管理。因此，价格上回迁房比普通商品房好。
商品房的价格更大程度上是市场波动的结果，不仅受区划本身区域位置的影响，还受经济发展、市场行情和供求矛盾等影响，上升空间非常大。
为什么内行人不建议买回迁房？
1、房子质量差，周边环境乱
回迁房，即开发商在征收土地后补偿给拆迁户的房子，这种房子因为不需要花钱购买，是直接补给拆迁户的，所以在房子的品控问题上就没有那么严格，与商品房来相比，质量就差了不少，甚至有不少开发商为了节省成本，会将回迁房的选址放在一些比较偏远的区域，所以总的来说，回迁房房子质量差，周边环境也会比较乱一些。除此之外，回迁房的小区环境也会比较差，因为物业完全不会去管理，所以垃圾四处乱扔，总体的居住感都是不舒适的。
2、回迁房拿证时间长
我们知道，无论是什么样的房子，房产证都是最重要的凭证，它是我们房子的产权证明，有了房产证才可以对房子进行转卖、租赁等活动，而回迁房要办理房产证却是比较困难的，周期会比较长，一般要3-5年才能够拿到房产证，等待时间是比较漫长的。
3、回迁房很难转手
因为回迁房的质量，再加上房产证难以拿到，周期很长，所以回迁房在转手方面也是比较困难的，毕竟没有房产证的房子是不能够交易的，因此等待拿到房产证之后，房子已经过了好几年，都属于老房子了，那么价格贬值，再加上市场上大众不太认可回迁房，所以要想再转手，真的难上加难。
4、回迁房升值空间不大
我们知道，房产这几年来一直都被当做一种投资商品，房价也是上涨得非常厉害，尤其是那些地段挑的好的，就能够赚到不少，但是回迁房与商品房却不一样，回迁房的升值空间不大，本来就转手就困难了，所以回迁房要想涨价基本不可能，因此回迁房自住可以，但想要投资，还是以商品房为主吧。
买回迁房有何风险吗
1、无法办理房产证，不能将房屋过户至自己名下。房产证是房屋的物权证明，不动产无法取得房产证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益，如：购买没有房产证的回迁房是无法办理抵押贷款的。
2、在房价上涨时，易发生纠纷。出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。
3、户籍无法迁入等问题。物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。
4、流动人口多，有安全隐患。回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。
回迁房可以买吗？
回迁房是否可以买卖需要分情况来看。
一种情况是业主已经持有了房产证。这种回迁房就和市面上的普通二手房一样，可以买卖也可以租赁，因此也可以正常的交易过户。
但还有一种情况是，很多回迁房业主并没有房产证，手中只有开发商的回迁协议。这种情况就需要注意了，因为没有房产证意味着无法在房屋交易所公证过户。因此双方交易时，只能在公证处进行公证交易。等到房产证办下来才能正式过户。
如果你想要买这种没有房产证的回迁房就要小心了。许多业主可能会要求收取订金作为保证。但这种情况存在一定的交易风险，很多人就因此吃亏了。所以在买房前一定要仔细打听清楚房子的产权问题。
回迁房建议买吗？
有些人可能会说，那我就买有房产证的那种不就可以了？但其实，即使有房产证，也依旧不建议购买回迁房。
首先，回迁房的质量可能较差。前面提到过，由于回迁房是开发商补偿给被拆迁人的，因此并没有什么赢利的地方。所以在建造这些房子时，质量可能也会下降不少。不少开发商为了节省成本，很可能会缺斤少两或者采用质量堪忧的材料。这种房子在住进去后可能遇到各种各样的问题，不仅影响居住体验，而且后期修整的费用也可能需要业主自己掏腰包。
其次，回迁房物业服务较差。既然房子质量都不能保证，那小区物业也同样没有保证。很多回迁房的物业都包给了小公司，在服务质量上肯定大打折扣，态度也不会多积极。另外，由于回迁小区居住人员比较复杂，管理起来也会更加困难。这就造成了小区环境不会有多好。因此大家在选择这类小区时，可以先看看房子的物业评估再做决定。
第三，对于很多人来说，房子不仅是用来居住，也是一项投资。但回迁房的保值和升值能力都较差。没有房产证的回迁房，在市场上不会太吃香。而前面提到的质量和环境问题，又使这种房子很难有市场。很多回迁房的业主房子挂出去很久，但却无人问津。因此，总结来说，不是十分建议大家购买回迁房。当然，如果手头资金紧张并且没有更好的选择的话，还是可以酌情购买的。只是在购买前一定要弄清楚前面提到的几点问题，才不会吃亏。
购买回迁房需要注意哪些
1、回迁房的产权证
2、买卖双方约定房产过户的时间与交房时间
3、卖方配偶也需要在合同上面签字
因为如果你购买的回迁房房价上涨，然而卖方配偶如果不同意将返回出售，则有可能出现无效的法律后果。除此之外，如果在房屋过户前，卖方夫妻离婚，涉及共同财产分割，如果房屋合同上也有卖方配偶签名则也能够让你顺利过户。
4、房屋税费缴纳要约定好
回迁房在交易时通常会涉及两次税费，第一次是原房主或者房屋产权许可证时需要交纳的税费，另一次是原房主进行房屋转让时需要缴纳的税费，这两次税费应该由谁承担，合同中也要有明确规定。
5、严防“一房数卖”
我们在购买回迁房要谨防业主一房多卖，因为回迁房交易无法办理预告登记，因此有些回迁房业主看到房价上涨，而且违约成本较低，就很有可能会将房屋转卖给它人。
6、买房子啊购买回迁房时需要留一定尾款。
买回迁房怎么做安全
1、现在很多回迁房都是不能办理房产证的，因此不能办理产权登记的房屋买卖都是有一定风险的，需要做的就是如何把风险降到。
2、回迁房一般不给公证，可以做一个律师见证。对双方的意思表示真实做一个见证。合同需要拟的详细一些，避免日后出现一些不必要的麻烦。
3、回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。
