什么是小产权房？
小产权房其实并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。指的是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，因此被叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上是没有真正的产权的。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。通常来说，小产权房分为3种：
1、在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，这类房屋只属于该农村的集体所有者，非本村的市民是不能购买的。
2、在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
3、各类农业园或养老院的别墅。
什么是大产权房
我们所说的大产权房就是由国家颁发产权证的，一般包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，一般都是都属于大产权房的。
大产权和小产权的区别在哪里
我们可以从产权归属、合法性、交易税费者三方面进行区分。按产权归属分，通常，开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。按合法性分，大产权房是有国家颁发的产权证的。国家不发产权证的房子叫小产权房。乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权，这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，有关部门不会予以备案。
按交易税费分，房屋再次转让时如果不用交付土地出让金，那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金，这样的产权叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房，对这个区别，购房人可从合同条土地使用权的取得形式中加以确认。具体来讲，房地产商提供的土地证明如果是通过划拨得来，则为小产权；如果是通过出让或转让得来，就是这里所说的大产权。
买小产权的风险
1、产权得不到保障
我们都知道，小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的《集体土地使用证》，即宅基地证。不具有房屋所有、转让、处分、等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
2、无法进行银行贷款和抵押贷款
小产权房没有经过备案，没有房产证，因此银行是不给予贷款的。若需要购买小产权房，则是需要一次性交清房款。不仅买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。
3、购房合同缺少法律支持
在小产权房的买卖交易中，双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，双方签订的合同是得不到法律保护的。
4、面临被拆除的风险
如果小产权房属于违法用地、违法建设，一旦和国家的规划相冲突，很有可能被拆除，购房者的利益很难得到保障。
5、质量安全无法保证
很多小产权房开发商为了赚钱会偷工减料，存在质量安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
买房要注意的产权问题
1、未办产权证：
现在购买的新房大部分都是期房，而很多购房者在购买了房屋很久之后，房产证都没有办下来，这也算是房屋产权的一个问题。房主只有购房合同和发票，一直未办理产权证，这类房产很可能因为开发商的问题，导致最终无法办理产权证。这个时候购房者就要针对房屋的产权仔细查验一番了，到底是因房主不愿意缴纳税费而未办理，还是房子存在其他问题，导致无法办证。
2、产权交易受限：
在购买二手房的时候，购房者很有可能会遇到一些有产权，但是产权交易却受到了限制的房子，如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产的公房，这些跟单位挂钩的房子必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
3、小产权房：
大家都说小产权房是没有产权的房子，其实小产权房也是有产权证书，只不过不是国家颁发的产权证书，只是乡镇上颁发的产权证书，这种产权证书不能让小产权房在市场上流通。购买小产权房的风险非常大，小产权房是集体土地上的房子，买卖交易需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。
4、存在承租人：
很多购房者在购买房屋的时候都不会注意到房子目前的使用状态，但事实上这一点很重要，特别是要看目前房子是否有出租给其他人居住。因为在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，购房者购买房屋的权利次于承租人，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺。
(1)占有：是产权人对其房屋事实上的控制权，占有权是房屋所有权的基本内容，没有占有，就谈不上所有权，但是占有并不代表就是所有。
(2)使用：是产权人按照房产的性能、作用对房屋加以利用的权利，但是使用时应遵守法律和公共道德，不损害公共利益和他人的合法权益。
(3)收益：产权人收取房产所产生的利益的权利，如将房屋出租取得租金、用房屋作为合伙入股取得红利等。
(4)处分：是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利。如依法对自己所有的房地产出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除等。处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。
购买小产权房的风险
1、无法办理房产证、产权证，小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这是小产权房最严重的问题。
2、无法进行银行贷款和抵押贷款。购买小产权房没有房产证，没有经过备案，就不能去银行做贷款，只能一次交清房款；同样未来也不能拿这个房子去银行做抵押。
3、拆迁补偿难，质量没保证。因不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者将来遇到拆迁，将得到补偿，你的孩子就不能成为”拆二代“。且小产权房屋违反国家政策被强拆后，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面。
4、小产权房交易难。小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益根本得不到保证。
购房前有哪些注意事项？
1、清楚产权年限再购房。不管是二手房还是新房都要了解产权年限，尤其是二手房产权年限。比如说，1995年开发商买到该房屋的土地使用权，并且使用权是70年，但是实际上2017年新房主买下该房后使用年限只剩下48年。但《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
2、辨别房子的用地性质。不同的用地性质有着不同的建筑属性与产权年限，购买新房时，购房者可以查看开发商的《土地使用证》与《商品房销售（预售）许可证》；购买二手房时，购房者可以看房屋产权证上的房屋性质与规划用途。
3、有房屋未必有产权。一些所谓的“小产权房”，如占用集体土地违法建设的住房是没有产权的，不能进行上市交易，无法办理合法的产权手续。购房者应该清楚“小产权”的风险。在我们买房之前，一定要弄清楚房屋的产权问题，是大产权房还是小产权房。如果是大产权房，是40年、50年，还是70年，并要了解剩余的产权年限是多少。
如何判断产权年限
房产证上“土地用途”一栏，会注明土地用途，购房者可以根据房产证上信息判定房屋产权年限。
购房前有哪些注意事项？
在购房前，购房者要清楚该房屋的产权年限、用地性质、建筑属性。
1、清楚产权年限再购房
不管是二手房还是新房都要了解产权年限，尤其是二手房产权年限。比如说，1995年开发商买到该房屋的土地使用权，并且使用权是70年，但是实际上2017年新房主买下该房后使用年限只剩下48年。
但《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
2、辨别房子的用地性质
不同的用地性质有着不同的建筑属性与产权年限，购买新房时，购房者可以查看开发商的《土地使用证》与《商品房销售（预售）许可证》；购买二手房时，购房者可以看房屋产权证上的房屋性质与规划用途。
3、有房屋未必有产权
一些所谓的“小产权房”，如占用集体土地违法建设的住房是没有产权的，不能进行上市交易，无法办理合法的产权手续。购房者应该清楚“小产权”的风险。
在我们买房之前，一定要弄清楚房屋的产权问题，是大产权房还是小产权房。如果是大产权房，是40年、50年，还是70年，并要了解剩余的产权年限是多少。
